Skogsbruk / Ekonomi och juridik

Skogsägare – så agerar du i samband med intrång

Ostlänken, höghastighetsjärnvägar, motorvägar och vindkraftsparker… Just nu planeras stora infrastrukturprojekt som kommer att påverka många skogsfastigheter. Som markägare är det lätt att känna sig maktlös. "Ta kontroll över kommunikationen. Att stoppa projektet är svårt, men genom att vara med tidigt i processen kan du påverka utfallet och ersättningen", säger Hans Nilsson på Sydsvensk Markvärdering

​Hans Nilsson är utbildad agronom och har bland annat arbetat som fastighetsmäklare och med värdering av jord och skog. Själv innehavare av en jordbruksfastighet nära Öresundsbron har han också personlig erfarenhet av intrång. Sedan 20 år tillbaka driver han Sydsvensk Markvärdering AB. Som oberoende konsult hjälper han markägare att förhandla med motparten.

På vilket sätt företräder du markägaren?

– Jag företräder markägare både i samband med infrastrukturprojekt och vid reservatsbildning. Tillsammans hjälps vi åt att identifiera fastighetens unika värden och den skada som intrånget medför. Jag sköter också förhandlingarna med motparten för att få ut bästa möjliga ersättning. Många markägare tycker att det känns tryggt att vända sig till någon som vet hur processen går till och som kan lagar och regler. Det händer också att jag anlitas av stat eller kommun som oberoende förhandlare när samtal har strandat.

Varför blir det så lätt konflikter kring markintrång?

– Ofta beror det på dålig kommunikation. Infrastrukturprojekt är komplicerade och planeringen har inte sällan pågått i många år innan markägaren får kännedom om planerna. Då är det lätt att känna sig maktlös – att allt redan är bestämt – och då låser sig dialogen direkt. Ett intrång kan liknas vid andra traumatiska händelser i livet, som när man drabbas av sjukdom eller går igenom en skilsmässa.

– Processen har olika faser: först blir man chockad, sedan försöker man förstå och sedan handlar man. Livet går vidare och det mesta går faktiskt, även om man inte tror det just då, att lösa.

Hur ska jag gå tillväga?

– Vänta inte tills samrådet är ett faktum. Om du misstänker att ett framtida projekt kommer att påverka dig – kontakta berörda myndigheter i tid. Prata med den person som ansvarar för projekteringen. Var trevlig, förklara din situation och dina avsikter; att du vill få till en konstruktiv dialog. Ingen tycker om att bli utskälld!

– Bjud in till ett möte – självklart hemma hos dig på fastigheten. Det handlar ju inte bara om ekonomi. Din mark är grunden för ditt liv, ditt företagande och din fritid. När berörda tjänstemän får se och höra din argumentation på plats så blir det lättare att förstå dina synpunkter. Du blir inte bara en fastighetsbeteckning på ett papper utan får chansen att visa upp din verklighet.

Bjud in till ett möte – självklart hemma hos dig på fastigheten. Det handlar ju inte bara om ekonomi.

Vad kan man förvänta sig att uppnå?

– Själva projektet är svårt att göra något åt. Det genomförs antingen man vill det eller inte. Men om du kommer in tidigt i processen så har du chansen att påverka. Det kan handla om allt från hur sträckningen går över din mark till det tekniska utförandet.

– När det gäller den ekonomiska ersättningen så säger expropriationslagen att varje fastighet ska ersättas för sig. Ersättningen för intrånget är hela fastighetens marknadsvärdepåverkan och till detta ska läggas 25 procent. Utöver detta ska också annan skada ersättas som är skador
till följd av intrånget. Därför är det alltså viktigt att identifiera alla de värden som finns på fastigheten. Några egentliga "klipp" ska man inte förvänta sig att göra. Däremot kan man som markägare tänka kreativt och försöka förhandla sig till lösningar som gagnar fastigheten eller bygden. Kanske kan man få fiber nedlagt i samband med arbetena, eller få en ny skogsbilväg anlagd?

– Som markägare ska du också resa frågan om slitaget på ditt eget vägnät. Dina vägar kommer ju med stor sannolikhet att användas av dem som ska underhålla anläggningen. Man kan också diskutera ytan i förhållande till skadan. En kraftledning innebär till exempel ett intrång som upplevs större än markytan den tar i anspråk. Rent generellt så tycker jag att markägarna tar en alldeles för stor del av kostnaden för samhällsnyttan.

Som markägare ska du också resa frågan om slitaget på ditt eget vägnät.

Vad ska varje skogsägare vara extra uppmärksam på?

– På 1970-talet kom ledningsrättslagen som gav staten rättighet att expropriera privat mark. Lagen reglerar också ersättningen till markägaren. Den ersättning som erbjuds är i mitt tycke alldeles för liten. Numera använder sig alla möjliga offentliga och privat aktörer av ledningsrättslagen för att dra kraft- och gasledningar och lägga ner kablar.

– Kommersiella intressen utnyttjar lagen och behöver bara betala en struntsumma till markägaren. Därför är mitt råd: skriv inte på! Det är mycket möjligt att företaget i fråga hotar
med lantmäteriet, men låt det i sådana fall gå så långt. Då får du åtminstone möjligheten att i ett öppet forum diskutera beloppen, med möjlighet att överklaga ersättningen. Annars bidrar vi bara till att göda ett system där de olika aktörerna kan fortsätta att betala underpriser. Genom att säga nej och göra det krångligt kan vi förhoppningsvis höja ersättningen.

Har jag som enskild markägare verkligen råd att anlita en egen förhandlare?
– I de allra flesta fall så ersätter staten kostnaderna, dock inte förrän själva förhandlingen startar. Förberedelserna får man stå för själv. Men som markägare ska du aldrig vara rädd för att ta kontakt – vi lyssnar och sätter oss in i problemet och sedan lämnar vi en offert.

– Många markägare underskattar också sin egen förmåga. Mycket kan man göra själv. Det finns ingen som vet så mycket om sin fastighet och dess värden som markägaren. Jag brukar låta markägaren sätta sig ner och skriva av sig, sedan tar jag över och hjälper till med skrivelser och argumentation. Det är ett kostnadseffektivt sätt att jobba. Utgångspunkten måste alltid vara att varje fastighet är unik och att den har sin egen speciella kombination av värden. Därför måste den också värderas och ersättas för sig.

Många underskattar sin egen förmåga. Mycket kan man göra själv. Det finns ingen som vet så mycket om sin fastighet och dess värden som markägaren.

– Om man är medlem i en intresseorganisation finns det inte sällan möjlighet att få hjälp av deras förhandlare, och det kan också vara en bra lösning. Det viktiga är att kemin stämmer och att man har ett bra samarbete. Att du känner att din fastighet får tillräckligt med utrymme och uppmärksamhet – att forumet inte är för stort. Om inte, kan det vara värt att överväga ett oberoende alternativ.

Juni 2016

Text: Amelie Bergman