Sälja eller köpa – så gör du en klok affär

Kanske är grannskiftet till salu eller så drömmer du om en ny skogsfastighet. Kanske vill du ha en produktionsskog eller en skog för rekreation och jakt.

– Ofta kan det vara flera olika intressen som styr när du köper en skogsfastighet. Men det är alltid viktigt att tänka till innan vad du vill med skogen. Syftet med köpet påverkar vilken typ av skogsfastighet som är rätt för dig, säger Jens Agensjö, jägmästare och fastighetsmäklare på Areal.

Innan köpet kan det vara klokt att titta på fyra olika parametrar.

– Den första handlar om virkesförrådet. Hur mycket skog som finns på fastigheten och när i tiden skogen kan ge ett kassaflöde, påverkar exempelvis möjligheterna att kunna amortera på lån som tagits för fastighetsköpet. En fastighet med relativt lågt virkesförråd är ofta dominerad av yngre skog som inte ger något större kassaflöde på kort sikt, säger Jens.

En annan viktig aspekt är boniteten. Ju bördigare marken är desto bättre är förutsättningarna för tillväxt. Det kan vara stor skillnad på hur mycket en skogsmark producerar innan det är dags för avverkning.

Den tredje parametern handlar om skogens olika utvecklingsstadier som påverkar när intäkter eller kostnader kan uppkomma på fastigheten: Finns det mycket slutavverkningsbar skog eller är det mest röjnings- och gallringsskog?

Ytterligare en aspekt att hålla koll på är hur stor andel av skogen som utgörs av skogsmark som inte är produktiv. Större förekomster av blöta moss- och myrmarker eller bergbundna marker påverkar ofta produktionsvärdet negativt.

Var frågvis

Att göra en grundlig research innan du köper en skogsfastighet är a och o.

– Var inte rädd för att ställa frågor. Gå igenom prospekt, kartbilder och skogsbruksplan. En sammanhållen fastighet i ett skifte är ofta mer attraktiv än om motsvarande areal är fördelad på flera små skiften, menar Jens.

Titta också på omgivningarna. Järnvägar, vägar och kraftledningar som skär genom fastigheten kan vara störningsmoment.

– Infrastrukturen kan ibland vara lite i vägen. Jens tycker inte att man ska underskatta de mjuka värdena när man investerar i en ny skogsfastighet.

– Din känsla för skogen spelar roll. Är den vacker och trivsam? Får du en bra känsla när du kommer dit?

Så påverkas värdet

Välskötta bestånd höjer värdet på skogsfastigheten.

– Vi kommer ofta tillbaka till det: den som sköter om sin skog, röjer och gallrar i tid får en skog som skapar värdefulla sortiment. Det ökar värdet.

Det kan också vara bra att hålla koll på om fastigheten innehåller gammal skog med höga naturvärden, något som kan begränsa brukandet av skogen. Däremot kan en skog med höga naturvärden vara positivt om den ska användas för rekreation.

Skog som inte skötts kräver ofta stora insatser och kan därför ha ett lägre pris.

Hur ska man tänka när det gäller skogsfastigheter som inte är välskötta? Är detta något man kan tjäna på, på samma sätt som när man köper ett renoveringsobjekt, som man sedan rustar upp?
– Nja. Det beror givetvis på omständigheterna, men generellt tycker jag att man ska vara lite försiktig med att köpa skogar som inte är skötta. Det kräver stora resurser för att rädda bestånd med dålig kvalitet och klena träd kan dessutom drabbas av snöbrott och skadedjur.

När är det köpläge?
– Det är köpläge när du har ekonomin att finansiera köpet och när rätt fastighet kommer upp.

Ett bra råd är att hålla koll på marknaden och vara beredd för ibland kan sällsynta möjligheter uppstå, som att ett grannskifte blir till salu och då är det bra att kunna vara snabb.

Hur resonerar banken om man vill ta ett lån för att förvärva skog?
– Banken tittar på helheten: din ekonomiska situation, skogsfastighetens skick och vilken säkerhet som finns.

En skogsfastighet full med gammal avverkningsmogen skog representerar sämre säkerhet ur bankens perspektiv, än fastigheten som har motsvarande andel gallringsskog. Avverkningsmogen skog kan snabbt försvinna från fastigheten och då minskar även säkerheten för banken.

Om större avverkningar sker på en sådan fastighet kräver banken ofta att du ska göra extra amorteringar på lånet för att inte säkerheten ska försämras.

Vad ska man tänka på om man vill sälja sin skogsfastighet?
– Om du planerar att sälja inom exempelvis fem år är det bra att se över hur fastigheten ser ut och åtgärda de skogsvårdsbehov som du kanske inte riktigt hunnit med. Kolla att föryngringarna är bra på gång, röj dina ungskogar där behovet finns, se till att skogsbilvägar är i gott skick och skapa en trivsam helhetskänsla. Visuellt välskötta fastigheter höjer värdet. Sedan är framgångsreceptet att även långsiktigt sköta skogen på ett bra sätt, då kommer du kunna sälja skogen, även i sämre tider. Du tjänar alltid på att ha välskötta bestånd.

Hur ser marknaden ut just nu för att sälja och köpa skogsfastigheter?
– Vi ser ett växande intresse för att köpa skogsfastigheter. Virkespriserna är höga, vilket ökar efterfrågan. Samtidigt är det lite förvånande att fastighetspriserna inte är högre. Ränteläget har förbättrats rejält sedan början av 2024, så det är onekligen ett bra köpläge.

Något avslutande råd?
– Ta hjälp av en rådgivare som du kan bolla dina tankar med när du ska köpa eller sälja en skogsfastighet. Kombinera förnuft och känsla, så ökar chansen att det blir rätt.