Skogsbruk / Ekonomi och juridik

Samägande ger ingen förköpsrätt

​Att äga en skogsfastighet tillsammans ställer stora krav på samarbete och vill en ägare sälja sin andel har övriga ägare oftast ingen som helst förköpsrätt, även i de fall man kommit överens om det i avtal. "Dessutom har varje delägare oftast rätt att låta fastigheten avyttras på offentlig försäljning", säger Filip Herlitz, jurist på Argum.

Står man vid exempelvis ett generationsskifte är den första frågan man bör ställa sig om samägande är det bästa. Ibland har emellertid skogen så höga värden att ett samägande blir nödvändigt.

– Det finns egentligen bara ett samägande som fungerar riktigt bra och det är mellan makar. Samägande mellan syskon eller i släkten är ofta problematiskt, eftersom det vanligtvis blir fler delägare över tid till följd av gåva eller arv till nästkommande generation, säger Filip.

Skriv avtal

Väljer man samägande är det viktigt att tidigt upprätta ett samäganderättsavtal som reglerar hur skogen ska förvaltas, hur intäkter och kostnader ska fördelas och hur skogen ska nyttjas. I avtalet bör det även utses en ställföreträdare som ansvarar för den löpande förvaltningen, annars krävs det i princip att alla delägare är överens om minsta detalj. Ställföreträdaren ska ersättas för sitt arbete. Avtalet bör också reglera i vilka fall ställföreträdaren har fullmakt att ensam företräda delägarna, så att ställföreträdare kan ingå förvaltningsavtal och göra affärer, exempelvis vid avverkning.

– Virkesköparen bör be att få se samäganderättsavtalet, annars kan det hända att avtalet som skogsbolaget ingår är ogiltigt.

Ingen förköpsrätt är giltig

Många skriver in i sina samäganderättsavtal att delägarna har förköpsrätt vid en försäljning. Enligt Filip kan man inte ha option på att köpa fast egendom i Sverige och detta har alltså ingen bindande verkan.

– Utgångspunkten är att ingen förköpsrätt är giltig, det är bara genom gåva eller testamente som överlåtaren genom hembud kan reglera vem som ska ha förköpsrätt till fastigheten eller delägares andel vid en framtida överlåtelse. I annat fall har varje delägare har rätt att fritt överlåta sin andel eller begära att hela fastigheten säljs på offentlig auktion utan att de andra får tillfälle att först överta delägarens andel.

Offentlig auktion

Kan delägarna exempelvis inte komma överens om lösenbelopp för en delägares andel kan man som enskild delägare alltså sälja hela fastigheten på offentlig auktion. Det är en ganska hård konsekvens, menar Filip.

En offentlig försäljning är särskilt reglerad. Affären ska ske i offentligt ljus där alla, även utomstående, har rätt att komma med bud. Varje delägares rätt att fritt kunna avyttra sin andel
eller begära försäljning på offentlig auktion är en säkerhetsventil för att inte bli låst i ett samägande.

Samäganderättsavtalet ska vara skriftligt och liksom andra avtal bör det ses över emellanåt. Avtalet behöver inte upprättas av en jurist men det är alltid att föredra att ta hjälp av en sakkunnig person.

Filip Herlitz, jurist Argum

Mars 2014